12. února 2026, red
13.2. - Po turbulentních letech se logistický a průmyslový trh ve střední Evropě v roce 2026 stabilizuje a znovu se opírá o tvrdá data. Extrémní poptávku střídá racionalita a návrat k fundamentům, které investoři dokážou přesně ocenit. Česká republika a Polsko zůstávají hlavními pilíři regionu, avšak s výrazně odlišným investičním profilem. Tahounem růstu se nově stává bezpečností sektor.
Makroekonomický vývoj 2026
„V roce 2026 očekáváme růst HDP o 2,4 procenta v České republice a 3,5 procenta v Polsku. Oproti roku 2025 jde o mírné zrychlení, které se pozitivně promítá do sentimentu nájemců i investorů. Logistický sektor z této dynamiky profituje nadprůměrně díky vazbě na domácí spotřebu, e-commerce, restrukturalizaci dodavatelských řetězců a přesun výroby blíže ke koncovým trhům,“ uvedl Miroslav Barnáš, CIO ARETE Real Estate.
Velikost trhu, nabídka, neobsazenost
Český logistický trh dosahuje ke konci roku 2025 přibližně 13 milionu metrů čtverečních moderních průmyslových a logistických ploch, zatímco Polsko s objemem zhruba 36,5 milionu metrů čtverečních představuje téměř trojnásobně větší trh.
Nová výstavba v obou zemích zpomaluje, přičemž Česko zůstává vzhledem ke své velikosti relativně dynamičtějším trhem. Ve třetím čtvrtletí bylo v Česku ve výstavbě přibližně 1,26 milionu metrů čtverečních, v Polsku zhruba 1,56 milionu metrů čtverečních. Omezená nabídka v kombinaci s normalizovanou poptávkou snižuje riziko nadměrného převisu trhu.
Míra neobsazenosti v Česku se pohybuje kolem 4,0 procenta, zatímco v Polsku dosahuje přibližně 8 procent. „Přestože jsou tato čísla vyšší než v letech 2021 a 2022, trh vykazuje jasné známky stabilizace. Pro rok 2026 očekáváme, že se neobsazenost v obou zemích přiblíží svému vrcholu a následně začne postupně klesat, zejména díky omezené nové výstavbě a návratu disciplinované poptávky,“ uvedl Barnáš.
Investiční pohled: Stabilizace a Polsko s rizikovou prémií
Z investičního pohledu zůstává zásadním rozdílem mezi oběma trhy úroveň výnosů. Polsko nabízí mírně vyšší výnosy a zároveň zajímavé tržní příležitosti. Vyšší výnosy v Polsku mají několik jasných důvodů. „Trh je větší a regionálně diverzifikovanější, což zvyšuje jeho likviditu, ale zároveň s sebou nese vyšší rizikovou prémii. Polsko má vyšší míru neobsazenosti, větší objem spekulativní výstavby v minulých letech a citlivější reakci na makroekonomické výkyvy. Investoři jsou za tato rizika kompenzováni právě vyšším výnosem,“ řekl Barnáš.
Rozdíl mezi prvotřídními logistickými parky a sekundárními objekty se dále prohlubuje. Vysoce kvalitní aktiva s dobrou dopravní dostupností, moderními technickými parametry a stabilními nájemci vykazují vyšší odolnost vůči ekonomickým výkyvům a nižší volatilitu cash flow. Starší nebo hůře situované objekty naopak čelí tlaku na obsazenost i investiční ocenění.
Trh se však celkově stabilizuje. „Období mimořádně silné poptávky během pandemie a následné korekce trhu je minulostí. Trh se vrací k disciplíně a investoři dnes znovu vyžadují jasný vztah mezi výnosem, rizikem a kvalitou aktiv. Logistika se tak znovu stává racionálním investičním segmentem,“ uvedl Barnáš.
Tahouni poptávky v roce 2026
Hlavní poptávku po logistických plochách budou i nadále generovat poskytovatelé logistických služeb třetích stran (3PL), poštovní a balíkové služby a segmenty napojené na ecommerce. Selektivní růst se očekává také u výrobních firem orientovaných na obranný a bezpečnostní sektor.
Ochlazení nastává u tradičního zpracovatelského průmyslu, který zůstává opatrný a k expanzi přistupuje zdrženlivě.
(red)
Foto: ARETE
