Trh s logistickými nemovitostmi ovlivnív blízké budoucnosti pět faktorů

Trh s logistickými nemovitostmi ovlivnív blízké budoucnosti pět faktorů

Dodavatelské řetězce si zachovávají klíčovou roli, i když krátkodobé vyhlídky zůstávají nejisté a ekonomická recese je zřejmá. Společnost Prologis identifikovala pět oblastí, které budou definovat tržní podmínky. Aktuální události vedly ke vzniku nových faktorů formujících strukturální poptávku, a to potřeby dalších zásob a prohloubení významu e‑commerce i akcelerace tohoto segmentu.

Vliv pandemie onemocnění COVID‑19 na globální ekonomickou výkonnost se zatím pohybuje v rovině odhadů, ale je zřejmé, že tržní podmínky sektoru logistických nemovitostí v blízké budoucnosti ovlivní následujících pět témat.

1/ COVID‑19 a recese

Šíření koronaviru ve světě a přijímání opatření ke zpomalení nákazy jsou závažnými faktory. Na vážně zasažených trzích se hospodářská aktivita téměř zastavila i za cenu značných rizik pro malé a střední podniky. Situace ovlivní poptávku po logistických nemovitostech, ačkoli konkrétní míra poklesu ještě není známa. V reakci na vyhlídku oslabení ekonomiky však byla po celém světě oznámena významná fiskální i monetární podpůrná opatření.

2/ Trvající síla trhu

V posledních letech poptávka zákazníků překonávala očekávání a každým rokem rostla o 23 až 28 milionů m2. Dělo se tak díky modernizaci dodavatelského řetězce a vývoji e‑commerce. V USA míra neobsazenosti prostor klesla z 10% v roce 2010 o více než polovinu v roce 2019, což představuje historicky nejnižší úroveň 280 bazických bodů pod úrovní dosaženou v předchozím ekonomickém cyklu. Při zachování těchto podmínek by musely vzniknout nové prostory o výměře více než 33 milionů m2, aby se míra neobsazenosti vrátila na rovnovážných 7%.

3/ Odolnost při rozmanité poptávce

Přes rozšíření ohnisek nákazy celková nájemní aktivita zůstala v únoru a začátkem března konzistentní. V praxi lze registrovat aktivitu u zákazníků, kteří uspokojují základní každodenní potřeby lidí (prostřednictvím e‑commerce a rychlého zásobování obchodů), ať už jde o potraviny a nápoje, spotřební výrobky či maloobchod všeobecně. Zdravotnictví, které v portfoliu Prologis zaujímá téměř 5% nájemního prostoru, se může stát ještě aktivnějším segmentem. Tento růst by měl pomoci vyrovnat negativní vliv koronaviru na zákazníky podnikající mimo jiné v oblastech pořádání akcí, cestovního ruchu, provozu restaurací či automobilovém průmyslu.

4/ Zásilky z Číny

Jakmile zboží začne proudit dodavatelskými řetězci z Číny, očekává Prologis významný jednorázový nárůst. Někteří zákazníci mají obavy o kapacity, protože v dubnu a květnu se očekává doručení značného objemu čínského zboží. Ve třetím březnovém týdnu spotové kurzy pro nákladní zásilky směrující na západní pobřeží USA podle Šanghajského nákladního kontejnerového indexu SCFI vyskočily o 18%, když společnosti soupeřily o omezenou přepravní kapacitu.

5/ Development zpomaluje

Developeři odkládají novou výstavbu a došlo i k omezení možností jejího financování. Trend je výraznější u spekulativní výstavby než u projektů na míru. V oblastech zasažených nákazou se také zpomalily práce na rozestavěných projektech kvůli restrikcím na pracovním trhu a pozastavení schvalovacích procesů ze strany měst a obcí. Tyto okolnosti se mohou promítnout ve výsledcích za březen a 1. čtvrtletí 2020, ale aktuální rozhodování bude mít výraznější dopad až na objem zahájené výstavby v dubnu a později. V posledním cyklu se objem dokončených projektů podle CBRE‑EA snížil oproti hodnotám za uplynulé jedno až dvě čtvrtletí zhruba o polovinu, při srovnání s posledními čtyřmi čtvrtletími však o více než 90%.

Nezastupitelná role e‑commerce

V první březnové zprávě o COVID‑19 společnost Prologis poznamenala, že poptávka po logistických nemovitostech by měla po skončení současného období nejistoty stoupat, a to v důsledku rostoucího množství zásob a významu e‑commerce.

Nakupování online se v této době jeví jako nezastupitelné, protože více zákazníků – včetně těch, kteří byli vůči online nákupům skeptičtí – si nechává zboží doručovat domů. Zdá se, že COVID‑19 bude katalyzátorem změny chování spotřebitelů: zrychlí tempo četnosti využívání e‑commerce a rozšíří možnosti nakupování online.

V poslední zprávě z konce března výzkum Prologis odhalil, že míra využití logistických nemovitostí zůstávala vysoká, na hladině 84%, což je mírně pod průměrem 85 až 87% v posledních čtyřech letech. Tato nová data poukazují na přetrvávající omezenou kapacitu logistických nemovitostí pro uspokojení potřeb zákazníků s potřebou růstu podnikání.

Ve srovnání s poslední globální finanční krizí společnost upozornila, že nyní existuje velmi nízká míra neobsazenosti. Dnes činí neobsazenost v USA 4,6% a méně než 4% v Evropě, což je výrazně pod úrovní 7% z let 2007/2008.

Společnost Prologis identifikovala potenciálně pozitivní kompenzační faktory, které se vztahují na logistický sektor. Nějakou dobu však potrvá, než bude možné zpřesnit jejich význam.

(pav)

Foto: Prologis

spinner