2. listopadu 2022, lan
2.11. - Trh industriálních nemovitostí ve 3. čtvrtletí prolomil podle společnosti JLL dva historické rekordy, které poukazují na jeho mimořádnou odolnost vůči současné ekonomické situaci. Jednak bylo dokončeno více než půl milionu metrů čtverečních ploch, zároveň byla zaznamenána nejnižší míra neobsazenosti industriálních ploch, která poprvé klesla pod jedno procento. Je zřejmé, že tento typ nemovitostí je stále poptávaným zbožím.
V průběhu 3. čtvrtletí bylo dokončeno celkem 511 100 m2 skladových ploch. Tím dosáhl objem moderních industriálních ploch celkové výše 10,65 milionu m2. Mezi regiony přesahující milion metrů čtverečních, kde se kromě Prahy řadí ještě Plzeňský a Jihomoravský kraj, se nově připojil Moravskoslezský kraj. Většina nově postavených hal měla již zajištěného nájemce. Spekulativně dokončené plochy tvořily přibližně jen 5 % nové nabídky. Nejvíce nových ploch přibylo v tomto čtvrtletí v Olomouckém kraji (37 %), následovaným Moravskoslezským (20 %) a Plzeňským krajem (12 %).
Staví se více než milion metrů čtverečních nových ploch
Objem rozestavěných projektů se už čtyři čtvrtletí po sobě drží nad hranicí jednoho milionu metrů čtverečních. Konkrétně bylo na konci třetího čtvrtletí ve výstavbě téměř 1,16 milionu m2. Z uvedeného množství mělo pouze 65 % zajištěného nájemce. V loňském roce se tento poměr pohyboval okolo 75 %. Stále však nelze hovořit o návratu spekulativní výstavby. Přestože nezasmluvněná plocha v absolutních číslech činila 400 tisíc m2, nemalá část tohoto objemu se již nachází v různých fázích jednání o pronájmu.
V průběhu 3. čtvrtletí byla zahájena stavba téměř 362 tisíc m2. Značný podíl na tomto objemu měla hala o velikosti 233 700 m2, kterou pro nezveřejněnou distribuční společnost staví společnost Panattoni u města Cheb. Do konce letošního roku by mělo být dokončeno ještě asi 350 tisíc m2.
James Fitzgerald, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí v Jones Lang LaSalle, uvedl: „Developerské společnosti v současnosti čelí několika výzvám. V důsledku pandemie nemoci COVID-19 se stále potýkají s vysokými cenami stavebních materiálů, které se v průběhu výstavby projektů několikrát mění. To společně s výpadky na straně jejich dodavatelů ovlivňuje termíny dokončení a předání nájemcům. Kromě těchto problémů se na českém trhu, stejně jako ve většině zemí střední Evropy, dlouhodobě projevuje strukturální nedostatek pracovních sil. Ten se navíc prohloubil se začátkem konfliktu na Ukrajině. A v neposlední řadě zde máme vysoké úrokové sazby, které nyní komplikuji financování projektů. Přesto všechno sledujeme nebývalou stavební aktivitu a poptávku po průmyslových nemovitostech.“
Největší poptávka je tradičně v okolí velkých měst, zejména Prahy, avšak tam brání uspokojení poptávky malé množství projektů, jež mají zajištěná povolení potřebná k zahájení výstavby. Mnoho příležitostí dnes nenabízí ani Středočeský kraj, který byl vždy levnější alternativou k lokalitám v rámci prstence kolem Prahy. Nájemci se čím dál tím častěji musí rozhlížet po vzdálenějších lokalitách ve Středočeském kraji jako je například Kladno, Zdice nebo Ostředek.
Míra neobsazenosti je ve většině krajů prakticky nulová
Míra neobsazenosti moderních industriálních nemovitostí se poprvé dostala pod hranici jednoho procenta, konkrétně na 0,99 %. V Praze a okolí činila míra neobsazenosti na konci 3. čtvrtletí 2022 pouhých 0,6 %. Tato již nízká neobsazenost je však způsobena neobsazenými kancelářemi v rámci průmyslových parků. Kdyby byla započítána pouze čistá skladovací plocha, byla by prakticky nulová. Ve stejném období byla zaznamenána plná obsazenost v kraji Královéhradeckém, Zlínském, Libereckém, Pardubickém, Karlovarském, Jihočeském a na Vysočině. V těsném závěsu s méně než 0,1 % ještě Středočeský kraj a také Ústecký kraj, který ještě na začátku loňského roku měl míru neobsazenosti přes 10 %. Třetí největší trh, tedy Jihomoravský kraj vykazuje rovněž velmi nízkých 0,4 %. Ostatní kraje se pohybovaly přibližně od dvou do tří procent.
Robert Sgariboldi, Director v oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí v Jones Lang LaSalle, řekl:
„Takto nízká neobsazenost napříč Českou republikou není pro trh, především z pohledu nájemců, dobrou zprávou. Mnozí nájemci řeší aktuálně nedostatek prostoru pro svoje podnikání. Nemožnost expanze v horizontu 6 - 12 měsíců je pro mnohé limitující faktor pro růst jejich byznysu a to ani v případě vůle relokovat část provozu do příhraničních regionů, kde v minulých kvartálech ještě dílčí neobsazenost a možnost flexibilní expanze existovala. Nájemci proto musí své expanzní plány zvažovat alespoň v 18 - 24 měsíčním předstihu.“
Poptávku nejvíce táhly logistické firmy
V průběhu třetího čtvrtletí roku 2022 byly zaznamenány nájemní smlouvy na 354 100 m2. Oproti minulému čtvrtletí jde o pokles o 32 %, meziročně o 18 %. V absolutních číslech jde o nejnižší objem od 1. čtvrtletí 2021, ale ve srovnání s průměrem za posledních pět let se jedná stále o 75 % lepší výsledek. Mimo transakcí bez zveřejněného nájemce měly největší podíl na čisté poptávce logistické firmy s 42 %, následované výrobci s 31 % a distributory s 23 %. Zbylá 4 % připadla na nájemce z ostatních kategorií podnikání.
Hrubá poptávka, která oproti čisté zahrnuje i uzavřené renegociace, dosáhla ve 3. čtvrtletí více než 482 tisíc m2. Ve srovnání s předchozím čtvrtletím jde o pokles o 27%, meziročně šlo o pokles o 6 %. Oproti pětiletému průměru byl tento objem rovněž vyšší, konkrétně o 43 %.
Růst nájmů ve velkých regionech zpomalil, v malých naopak zrychlil
Omezená nabídka volných moderních prostor a silná poptávka v posledních měsících tlačila výši nájmu vzhůru. Nájemné za nejlepší prostory v Praze a okolí se ve třetím čtvrtletí drželo na úrovni 7,00 až 7,50 EUR za metr čtvereční měsíčně. Podobně stabilní byl tentokrát i Jihomoravský kraj (nyní 5,50 - 6,75 EUR /m2 /měsíc). Všechny ostatní české regiony vykázaly mezičtvrtletní nárůst nájemného minimálně o 0,25 EUR /m2 /měsíc.
„Vzhledem k rekordně nízké neobsazenosti se trh stále potýká s nedostatkem příležitostí k pronájmu. To se nevyhnutelně promítá do objemu nových nájemních smluv. Druhým faktorem je prudký nárůst úrovně nájmů v posledních dvou letech. Někteří nájemci proto vyčkávají, zda nedojde k ochlazení. I když se tempo růstu nájmů v druhé polovině letošního roku zpomalilo, nic nenasvědčuje tomu, že by mělo dojít k poklesu nájemného. Proti hovoří zejména vysoké vstupní náklady na straně developerů a rekordně nízká neobsazenost,“ dodal James Fitzgerald.
(lan)
Ilustrační foto: LAN
