29. srpna 2016, Martina Vampulová
Silnou investiční a stavební aktivitu i rostoucí poptávku po průmyslových nemovitostech hlásí za první pololetí letošního roku developeři na českém trhu. Nejvíce se staví v Plzeňském kraji a v okolí hlavního města Prahy. Vzhledem k tomu, že ve výstavbě je aktuálně dalších téměř půl milionu metrů čtverečních, nabídka průmyslových prostor se podle odhadů odborníků velmi rychle přiblíží k hranici šesti milionů metrů čtverečních.
Potěšující zprávou je i to, že ve druhém čtvrtletí letošního roku pokračoval na trhu průmyslových nemovitostí trend klesající míry neobsazenosti prostor. Ta se podle statistik 108 AGENCY snížila na 4,4 %, přičemž výše nájemného zůstala relativně stabilní a pohybuje se okolo 4 €/m2 měsíčně. V nejatraktivnějších lokalitách, tedy okolí Prahy, Plzeňském a Jihomoravském kraji, statistiky uvádějí mírné navýšení nájmů. „Skutečnost, že neobsazenost prostor je na historickém minimu, částečně nahrává i opětovné spekulativní výstavbě. Na druhou stranu jsem rád, že oproti roku 2006, kdy byl obdobný boom, je situace podle mého názoru stabilnější a koncoví klienti velmi důkladně zvažují své investice,“ řekl Tomáš Budař, regionální ředitel CTP.
Od dubna do června bylo v České republice dokončeno celkem sedm projektů o rozloze 140 tisíc m2. Nejvíce se stavělo tam, kde byla i nejvyšší poptávka, to znamená v Plzeňském kraji a v okolí Prahy. V Plzni byla dokončena spekulativní výstavba logistického parku Mountpark Plzeň, který s sebou nese nových 43 700 m2. V okolí hlavního města přibyly pak nové průmyslové plochy v areálu P3 Prague D8, kde bylo dokončeno 23 500 m2 skladových prostor pro společnost VF Corporation, nebo také v areálu P3 Prague D11, kde vznikla první budova areálu o velikosti 20 000 m2, jejíž více než polovinu obsazuje jako nájemce český internetový obchod s nábytkem společnost Exiteria. „Do Parku P3 Prague D11 směřuje i společnost FM Logistic, která zde využije plochu o velikosti 15 tisíc m2,“ uvedl Lukáš Šaling, associate director Industrial & Logistics společnosti CBRE. Mezi další významné dokončené projekty lze zařadit například 12 tisíc m2 skladových prostor v areálu Brno West Business Park. Poptávka po průmyslových nemovitostech je podle Lukáše Šalinga v posledním roce velmi silná. „Hlavním tahounem poptávky jsou 3PL (third-party logistics), e-commerce a výrobci z oblasti automotive, kteří zamýšlejí expanzi či regionální konsolidaci,“ řekl.
Nově bylo v České republice zahájeno 19 projektů o rozloze 293 755 m2, přičemž 38 % z této nové výstavby tvořily právě spekulativně stavěné projekty. Největším projektem, který se začal budovat bez předem zajištěného nájemce, je jednotka 30 tisíc m2 v areálu Panattoni Pilsen Park West. Developerská společnost Panattoni Europe zahájila spekulativní výstavbu také v areálu Panattoni Park Prague Airport II, kde vzniká jednotka 10 tisíc m2. Semispekulativní výstavbu pak ohlásil areál P3 Prague D11, kde vyrůstá druhá budova areálu o velikosti 39 300 m2. Na semispekulativní bázi se začala stavět rovněž budova o velikosti 29 tisíc m2 v areálu CTPark Teplice, kde si bude 16 tisíc m2 najímat společnost Personna International CZ. Další no-vě započatá spekulativní výstavba zahrnuje projekty, které již čítají méně než 10 tisíc m2.
Firmy mají zájem o pronájem i výstavbu
Mezi nejvýznamnější transakce z poslední doby lze zařadit prodloužení a rozšíření nájemní smlouvy společnosti Sportisimo a spolu s tím uzavření smlouvy na výstavbu nových distribučních prostor o velikosti 34 200 m2 v areálu Prologis Park Prague-Rudná, kterou zprostředkovala společnost Cushman & Wakefield. „Dalších zhruba 25 tisíc m2 jsme zprostředkovali pro logistického provozovatele Andreas Schmid v Kadani,“ uvedl Ferdinand Hlobil, vedoucí středoevropského oddělení průmyslových prostor společnosti Cushman & Wakefield.
Neméně významná nájemní transakce byla uzavřena v areálu Panattoni D5 Hořovice Park na výstavbu skladových prostor společnosti Raben Group o velikosti 24 000 m2 nebo v areálu Prologis Park Prague-Jirny na výstavbu nových skladových prostor společnosti MALL.cz o velikosti 20 500 m2. „I nám se v poslední době daří prodlužovat nájemní smlouvy s významnými zahraničními výrobci i logistickými společnostmi na další dlouhé období, což indikuje, že Česká republika se stala významným partnerem těchto firem, které před deseti lety mnohdy do České republiky vstupovaly za levnou pracovní silou, nicméně dnes většina firem ze svých zahraničních poboček stěhuje do České republiky i další oddělení, například oddělení výzkumu a vývoje, obchodní oddělení či oddělení služeb. Tento trend vidíme u většiny společností,“ popsal situaci na trhu Tomáš Budař, regionální ředitel CTP. Společnosti Panattoni Europe se zase podařilo získat kontrakt pro výstavbu druhého největšího skladového objektu v České republice o velikosti 104 tisíc m2, který ve třech fázích vznikne u Chebu.
Právě západní Čechy a především pak Plzeňský kraj patří vedle okolí Prahy k nejvyhledávanějším lokalitám, na které se soustřeďuje zájem developerů, ale hlavně jejich klientů. „Ačkoli je v posledních dvou letech zatím nejsilnějším trhem Praha a její okolí, na druhém místě je Plzeňsko, které nabírá dech. Transakce, které se teď v této části republiky realizují, dávají velmi dobré předpoklady i pro druhou polovinu roku,“ řekl Ferdinand Hlobil. Jeho slova potvrdil i generální ředitel Panattoni Europe Pavel Sovička a Lukáš Šaling ze společnosti CBRE přidal ještě další regiony, ve kterých poptávka roste: „K novým lokalitám patří Most, Chomutov a Ústí nad Labem, kde bude rozhodující dokončení nové dálnice.“ Naopak značný úbytek poptávky hlásí Panattoni Europe v Moravskoslezském kraji. Obecně je podle Tomáše Budaře z CTP momentálně velký zájem o lokality s dobrou dostupností do Německa a také nedaleko výrobních závodů automobilek, jako je Škoda Auto, KIA, Hyundai, Volkswagen, Toyota, Peugeot, Citroen. „A nesmíme zapomenout ani na okolí slovenské Nitry, kde se bude stavět nový výrobní závod společnosti Jaguar Land Rover,“ upřesnil Tomáš Budař.
Zájemci přicházejí z Německa i Číny
Po logistických nemovitostech se v České republice poohlížejí hlavně německé firmy, které působí právě v oblasti automotive a e-commerce. Roste ale zájem investorů z Číny, což potvrdil development manager společnosti Segro David Plzák: „Evidujeme poptávky hlavně z České republiky a v poslední době i z Číny.“ Nicméně poptávky do České republiky přicházejí také z Velké Británie, Belgie nebo Švýcarska. „V Panattoni Europe máme sice největší objem poptávek od amerických společností, ale většina obchodních transakcí je vázána na trh Německa,“ uvedl Pavel Sovička. Vedle zahraničních investorů to jsou ale také české firmy, především e-shopové řetězce, které nabírají dech a rozhlížejí se po dalších skladových prostorách. Právě v souvislosti s rozvojem e-commerce kladou klienti při výběru nemovitostí velký důraz i na specifické požadavky. „Logistické haly stále častěji již nejsou jen o paletách v regálech, ale i o vyšší přidané hodnotě, a to zejména v souvislosti s rozvojem internetového obchodu. Mezaniny a vyšší světlá výška skutečně již nejsou výjimkou, ale začínají být pravidlem,“ zmínil Tomáš Budař. Podle associate directora Industrial & Logistics společnosti CBRE došlo k velkému posunu i v oblasti automotive, kde Česká republika vzbudila zájem klientů ze západních zemí. „Ti kromě poptávky po výrobních halách poptávají tzv. reach and development centra, a to zejména díky kvalifikované pracovní síle v České republice,“ doplnil Lukáš Šaling.
Vzhledem k tomu, že roste poptávka po průmyslových parcích také od logistických společností, setkávají se například v Panattoni Europe s požadavky na velmi rovnou podlahu kvůli používané manipulační technice či na vyšší skladovací výšku, která přesahuje 12 metrů. „Pro tzv. value added služby se pak často využívají mezaniny,“ doplnil Pavel Sovička. Ferdinand Hlobil z Cushman & Wakefield v této souvislosti zmiňuje i nárůst poptávky po skladech umožňujících využít různé teplotní režimy.
Ve srovnání s okolními zeměmi stojí podle odborníků český trh na mnohem silnějších základech než okolní země. Všichni oslovení experti se shodli v tom, že Česká republika je stále vyhledávaným regionem, a to nejen díky své poloze, ale především i kvalitní infrastruktuře. „Neobsazenost prostor klesá v Polsku i na Slovensku na historická minima. Objem transakcí bez investice Continental v Dubnici je ale v České republice per capita nejvyšší z těchto zemí. Navíc Slovensko z hlediska výstavby za Českou republikou i Polskem výrazně zaostává,“ zhodnotil Pavel Sovička, generální ředitel společnosti Panattoni Europe. Právě Polsko je ve středoevropském regionu na trhu průmyslových nemovitostí nejsilnějším hráčem a pro Českou republiku je považováno i za největšího konkurenta. „Slovensko si v tuto chvíli vede rovněž dobře, ale trh je zde samozřejmě výrazně menší než v České republice. Pokud bychom měli tyto trhy porovnat z hlediska nově uzavřených kontraktů na pronájem ploch, vykázala Česká republika za první letošní pololetí 566 tisíc m2, zatímco Slovensko jen 137 tisíc m2. Nicméně Slovensko ve srovnání s rokem 2015 hlásí velmi dobrá čísla. Také v Maďarsku se situace zlepšuje. V první polovině letošního roku v Maďarsku pronajali 80 procent celého loňského roku, takže se zdá, že Maďarsko by letos v pronájmu průmyslových nemovitostí mohlo zaznamenat rekordní nárůst,“ uzavřel Ferdinand Hlobil.
Martina Vampulová
