​Developeři hlásí další úspěšný rok na českém trhu

Ačkoli většina developerů a realitních společností zabývajících se výstavbou, prodejem a pronájmem industriálních nemovitostí výsledky za loňský rok zatím nezveřejnila, z reakcí představitelů oslovených firem je patrné, že trh průmyslových nemovitostí má za sebou další úspěšný rok.

Podle vedoucího pronájmu průmyslových ploch ve střední Evropě ve společnosti Cushman & Wakefield Ferdinanda Hlobila pozitivní trend v loňském roce významně ovlivňovala rostoucí poptávka po skladových a výrobních prostorách. Nezaplněnost se výrazně snížila, a v některých parcích se firmy postupně dostávají dokonce až na stoprocentní obsazenost. „Výstavba byla velmi podobná předešlému období a dosahovala úrovně zhruba půl milionu metrů čtverečních, což je jeden ze dvou nejsilnějších ročníků za posledních osm let,“ řekl. Také ve společnosti SEGRO zaznamenali v loňském roce značný nárůst aktivity firem, což se projevilo velmi vysokým počtem poptávek. „Některé z nich se nám již podařilo realizovat, další jsou ve fázi dokončování nájemních smluv,“ řekl development manager společnosti SEGRO David Plzák s tím, že se dá očekávat podobný zájem ze strany investorů ještě několik dalších měsíců. „Je ale otázkou, jak se na trhu projeví uvolnění kurzu koruny,“ dodal.

Šestimilionová hranice padla

Podle dostupných údajů byla v loňském roce překonána hranice šesti milionů metrů čtverečních skladových ploch v nabídce a výstavba čile pokračuje. Do statistik developerů stále častěji promlouvají společnosti z oblasti automotive a e-shopy. „Zájem je patrný hlavně u firem z oblasti e-commerce. V Česku vznikají nová moderní distribuční centra významného rozsahu, příkladem budiž třeba společnosti Tchibo, Linemart, Exiteria či rozšíření kapacit společnosti Mall.cz a další,“ uvedl výkonný ředitel 108 AGENCY Jakub Holec. A ani další developeři nešetří slovy chvály a jmenují své zajímavé projekty, které loni realizovali nebo se na ně chystají letos. „Nám se podařilo uzavřít smlouvy na novou výstavbu o celkové ploše asi 300 tisíc metrů čtverečních. Kromě toho jsme v loňském roce zahájili modernizaci našich parků, dokončili jsme ubytovací středisko se 400 lůžky pro pracovníky v CTParku Bor a spolu s tím byla zahájena výstavba restaurace, ordinace praktického lékaře a školicího střediska. V letošním roce plánujeme vybudovat moderní studentský dům v CTParku Ponávka a zahájit výstavbu nového administrativního centra Vlněna v Brně,“ uvedl regionální ředitel CTP Tomáš Budař. Ředitel P3 pro Českou republiku Tomáš Míček zase připomněl prodloužení nájemní smlouvy s významnou českou logistickou společností MD logistika v P3 Prague Horní Počernice. Firma si zde najímá bezmála 40 tisíc metrů čtverečních skladových ploch. Společnost 108 AGENCY podle Jakuba Holce momentálně jedná s významnými čínskými investory, pro které zajišťuje v rámci České republiky nové prostory o rozloze 50 tisíc metrů čtverečních. Zajímavým projektem je podle něj i nové distribuční centrum společnosti Ahold ve východních Čechách. Zajímavé projekty zmínil i Ferdinand Hlobil za společnost Cushman&Wakefield: „V loňském roce jsme pomohli se vstupem do České republiky například firmám A123 Systems a Pro Direct Sport, které vytvořily několik set nových pracovních míst. V současnosti máme rozpracovány obdobné firmy zvažující etablovaní na místním trhu. Jde o firmy s vyšší přidanou hodnotou. Společnost SEGRO bude v letošním roce pokračovat ve výstavbě SEGRO Logistics Parku Praha mezi Hostivicí a Prahou a zároveň bude aktivně monitorovat možné příležitosti v jiných regionech v České republice.

Roste zájem o brownfieldy

I letos bude podle odhadů jednotlivých developerů pokračovat rostoucí poptávka po průmyslových nemovitostech, stále více odborníků se ale obává limitujícího faktoru v podobě omezeného množství ploch k výstavbě. „V porovnání s rokem 2015 se loňský rok vyznačoval vysokou mírou aktivit v rozvoji nových lokalit. Právě tento fakt se stal mnohem aktuálnějším. A jeho význam dále poroste,“ uvedl country manager pro Českou republiku a Slovensko společnosti Goodman Jan Palek.

Atraktivní lokality v okolí Prahy či blízkosti dálnic jsou již dnes téměř kompletně rozebrány, a navíc se určité oblasti začínají potýkat s relativním nedostatkem volné pracovní síly. „Developerské společnosti se proto stále více poohlížejí také po tzv. brownfieldech, které mohou být možným řešením nedostatku volných ploch k výstavbě,“ uvedl Ferdinand Hlobil. Z hlediska lokalit očekávají analytici Cushman & Wakefield rozvoj aktivit především severně od Prahy podél dálnice D8 a rovněž v severních a západních Čechách. „Plzeňsko a okolí se stanou jednoznačně lokalitou číslo 2 v republice a výrazně předeženou Brno,“ předpověděl Ferdinand Hlobil.

Ale nejde jen o nedostatek zajímavých lokalit. Vrásky na čele přidělává osloveným zástupcům developerských společností při výstavbě nových logistických areálů i česká legislativa a především složitost schvalovacích procesů. „Kromě oprávněných námitek se bohužel v rámci řízení vyskytují také vysloveně nátlakové iniciativy nezávislých skupin, o jejichž skutečných zájmech lze pouze spekulovat. Tento jev se však netýká pouze rozvoje trhu industriálních nemovitostí, ale také samotné výstavby silniční sítě, na kterou je toto odvětví přímo navázáno,“ uvedl Jakub Holec. A jeho slova potvrdil i Tomáš Budař: „Naše společnost se asi nejvíce setkává s dlouhými, mnohdy až zbytečnými průtahy v rámci povolovacích řízení, a to například i na územích, kde již existuje schválený územní plán a funguje průmyslová zóna. Bohužel tyto možné průtahy již zaznamenali i zahraniční investoři a působí to na ně velmi špatným dojmem, což by do budoucna mohlo způsobit i velmi negativní dopad na případný vstup nových investorů na trh a růst poptávky stávajících klientů.“

V poptávce převažují pronájmy

Právě dlouhé a komplikované povolovací procesy mohou být jedním z důvodů, proč je v České republice podle většiny oslovených developerů větší zájem o pronájem průmyslových nemovitostí oproti jejich výstavbě. „Z naší zkušenosti převažuje poptávka po pronájmu. Pro klienty to znamená větší flexibilitu a odpadá vyšší počáteční investice. Díky tomu, že jsme vlastníkem, developerem i správcem nemovitostí, mají klienti jistotu, že se o budovu budeme i starat,“ upřesnil Tomáš Míček. Stejný názor zastává i regionální ředitel CTP Tomáš Budař, když tvrdí, že drtivá většina investorů má zájem o pronájem a výstavba do vlastnictví, tzv. build to own, je stále méně častá. Vedle větší flexibility pro případný růst či naopak optimalizaci aktivit zmiňuje i možnost investovat vlastní prostředky do vzdělávání zaměstnanců či nákupu výrobní techniky.

Podle 108 AGENCY hraje ve prospěch pronájmů i malá dostupnost vhodných prostor ke koupi. Objekty určené k prodeji se na trhu nevyskytují v takovém množství a kvalitě. Naopak ve prospěch pronájmů jednoznačně nehovořil Jan Palek ze společnosti Goodman: „Trend sice jasně vede k pronájmům, ale stále existuje relativně hodně společností, které preferují nemovitost vlastnit,“ uvedl.

Výhody ČR? Poloha, pracovní síla i stabilní ekonomika

Česká republika je z hlediska průmyslových nemovitostí stále vyhledávaným regionem, a to nejen díky své poloze. „Investoři oceňují napojení země na významné evropské dopravní koridory, díky čemuž mohou obsluhovat kromě lokálního trhu také trhy zahraniční. Jmenovitě je to výhodné pro spojení s Německem, kdy na českém území vznikají rozsáhlá distribuční centra, která profitují právě z dopravní dostupnosti ve spojení s přívětivějšími náklady na výstavbu či nabídkou kvalifikované pracovní síly v Česku,“ uvedl Jakub Holec. Podle Tomáše Budaře jsou to ale i šikovní lidé a také stabilní ekonomický vývoj, co vede investory k volbě České republiky.

Při dlouhodobých investicích pak důležitou roli hraje podle ředitele P3 pro Českou republiku Tomáše Míčka také stabilní politické prostředí. „Jeden z našich dlouhodobých klientů, VF Corporation, si v našem parku P3 Prague D8 zřídil evropský hub pro lifestylovou značku obuvi a doplňků Vans. Všechny boty této značky, které si kdokoliv v Evropě koupí, projdou naším parkem. Z toho je vidět, že klienti oceňují a využívají výhodnou geografickou polohu České republiky, ekonomickou stabilitu prostředí, kvalitu služeb i vzdělanou pracovní sílu,“ řekl Tomáš Míček.

Jeho slova potvrdil také Ferdinand Hlobil, protože společnost Cushman & Wakefield zejména u společností z oblasti e-commerce a dodavatelů v automobilovém průmyslu vnímá zvýšenou poptávku po průmyslových prostorách z důvodu nízkých provozních a také mzdových nákladů.

Martina Vampulová